Julho em Construção: Inovação, Governança e Segurança Jurídica
31 de julho de 2026 · PFSA: Direito em Miúdos
Na edição de julho
Tokenização Imobiliária e o Desafio da Segurança Jurídica na Construção Civil
O efeito “janela quebrada” no Direito Empresarial
Eventos do mês: Workshop Reforma Tributária e IA na Prática
Conheça a nossa equipe: Dra. Caroline Fortes
Para você que tem apenas um golinho de café
A transformação digital finalmente alcançou o setor imobiliário de forma estruturada. A tokenização, antes vista como tendência distante, tornou-se uma alternativa concreta para empresários que buscam ampliar mecanismos de financiamento, diversificar investimentos e modernizar seus modelos de negócio. Converter ativos em representações digitais — os chamados tokens — significa abrir portas para novas formas de captação, maior liquidez e acesso a investidores que, até pouco tempo, estavam fora do alcance das incorporadoras tradicionais.
Mas, como todo avanço tecnológico que toca o núcleo do direito de propriedade, a inovação exige cautela.
A Tecnologia Avança, o Direito AcompanhaA emissão de tokens em blockchain e o uso de contratos inteligentes oferecem eficiência operacional, rastreabilidade e segurança. Para o empresário, isso representa a possibilidade de estruturar operações mais ágeis, automatizadas e com menor custo de intermediação. Tokens podem refletir participação em receitas futuras, créditos ou direitos de aquisição — instrumentos que ampliam o leque de estratégias financeiras disponíveis.
Entretanto, é preciso reconhecer um ponto central: o investidor não se torna proprietário do imóvel ao adquirir um token. O direito representado depende da modelagem contratual e da estrutura jurídica adotada. A tecnologia, por si só, não altera o regime de propriedade.
O Registro ImobiliárioO entusiasmo do mercado não muda o fato de que, no Brasil, a propriedade imobiliária somente se transfere com o registro do título na matrícula. O blockchain, por mais sofisticado que seja, não substitui o Registro de Imóveis. Ele pode apoiar, agilizar, complementar — mas não substituir.
O Provimento CNJ nº 228/2026 reforça essa lógica ao modernizar procedimentos eletrônicos, sem afastar a análise do registrador nem os requisitos legais da matrícula. A mensagem é clara: a tecnologia é bem-vinda, desde que respeite o sistema jurídico que sustenta a segurança das transações imobiliárias.
O Enquadramento Regulatório Ainda Está em ConstruçãoA classificação jurídica de um token depende da operação, não do nome. Quando há oferta pública, expectativa de remuneração e dependência da atuação do empreendedor, o token pode ser enquadrado como valor mobiliário, atraindo a regulação da CVM — conforme o Parecer de Orientação nº 40. Além disso, o empresário deve considerar normas relacionadas a ativos virtuais:
1. proteção de dados
2. prevenção à lavagem de dinheiro
3. tributação
4. relações de consumo
5. segurança cibernética
A ausência de regulamentação específica sobre a vinculação de tokens ao sistema registral abre espaço para interpretações divergentes. Algumas empresas já negociam imóveis tokenizados, defendendo que a tecnologia permitiria a transmissão da propriedade. No entanto, juridicamente, essa conclusão não se sustenta: sem registro, não há transmissão.
O Empresário Precisa de ClarezaA tokenização é promissora, mas exige responsabilidade. Antes de lançar um projeto, o empresário deve:
1) definir exatamente qual direito o token representa;
2) identificar quem permanece como titular do imóvel;
3) revisar contratos, garantias e riscos operacionais;
4) estruturar governança compatível com o modelo adotado;
5) garantir transparência ao investidor.
A tecnologia pode impulsionar o setor, mas não elimina a necessidade de segurança jurídica. Pelo contrário: exige ainda mais rigor.
O Papel do Legislador e o Limite Atual da TokenizaçãoO Brasil precisa enfrentar o tema com profundidade. É papel do legislador definir:cse o token imobiliário poderá produzir efeitos reais;ccomo o sistema registral deve se adaptar e quais garantias o adquirente terá enquanto a propriedade permanecer registrada em nome do alienante.
Até que isso aconteça, o empresário deve agir com prudência: o adquirente de um token imobiliário não se torna proprietário do imóvel representado. A tokenização é, hoje, uma ferramenta de financiamento e investimento — não um mecanismo de transmissão de propriedade.
Seis em cada dez empresas nascidas no Brasil não completam cinco anos de vida. No Nordeste, a taxa de sobrevivência no quinto ano gira em torno de 37,9% — praticamente a mesma média nacional. Os números são do IBGE, mas o dado mais revelador não está na taxa de mortalidade em si: está no que a explica.
Consultorias que acompanham empresas em crise apontam um padrão recorrente — negócios que cresceram, ganharam mercado, fizeram tudo aparentemente certo por anos, e ainda assim não sobreviveram. Ocorre que o ponto de virada raramente é o trimestre em que o faturamento caiu. É o momento, muito anterior, em que a empresa parou de questionar e validar as próprias estruturas.
Isso nos aproxima de um conceito conhecido fora do Direito, mas extremamente útil dentro dele: a Teoria das Janelas Quebradas.Em 1982 os cientistas sociais James Q. Wilson e George Kelling, observaram que se a janela de um edifício for quebrada e deixada sem conserto, a mensagem transmitida ao entorno é a de que o imóvel está abandonado e que ninguém exerce autoridade sobre o local. Essa tolerância inicial altera a percepção de risco: outras janelas são quebradas, vandalismos surgem e a desordem menor escala rapidamente para crimes graves. O ponto crucial da teoria é o mecanismo de sinalização: não é o vidro quebrado em si que destrói o prédio, mas a mensagem de permissividade que o conserto não feito emite.
Na estrutura de uma empresa, o princípio é idêntico. As "janelas quebradas" são pequenas negligências operacionais, contratuais e societárias que, por não gerarem prejuízo imediato, são toleradas pela gestão — criando um efeito dominó que frequentemente levam empresas emergentes ao colapso.
Na estruturação empresarial, essas janelas têm nome, e o Direito Empresarial lida com elas todos os dias.
01. Confusão patrimonial. Contas da empresa usadas para despesas pessoais dos sócios não geram, isoladamente, nenhum prejuízo visível no curto prazo. Mas é exatamente esse hábito tão comum que fundamenta, tecnicamente, a desconsideração da personalidade jurídica — o momento em que o patrimônio pessoal do sócio deixa de estar protegido pelas dívidas da empresa. Pergunta que todo gestor deveria se fazer: hoje, existe separação real entre o que é da empresa e o que é meu?
02. Ausência de acordo de sócios. Empresas que crescem sem regras escritas para saída, morte ou divergência entre sócios não têm um problema futuro — têm um problema presente que ainda não apareceu. Acontece que, quando o conflito chega não há instrumento jurídico para resolvê-lo. Pergunta prática: se um sócio quisesse sair amanhã, existe um documento que já diz como isso acontece, que proteja sua empresa o suficiente?
03. Crescimento sem reestruturação. O relatório da Confederação Nacional da Indústria mostrou algo revelador: em 2024, o volume de horas trabalhadas na indústria cresceu 4,5%, mas a produção avançou apenas 3,7%. Ou seja, mais esforço, menos entrega. É o mesmo fenômeno que vemos na prática: faturamento em alta, mas sem compliance trabalhista, sem contratos revisados, sem governança que acompanhe o novo tamanho do negócio — o que gera passivos ocultos que só aparecem quando já são grandes demais para negociar. Pergunta prática: sua estrutura jurídica cresceu na mesma velocidade que meu faturamento?
É importante entender que nenhuma dessas janelas quebra sozinha. E nenhuma se resolve por acaso, sorte ou intuição de gestão. A sustentabilidade de uma empresa — como já mostram os dados — tem muito mais relação com causa e efeito do que com fatores externos incontroláveis.
É inegável que instabilidades econômicas e mercadológicas pesam, mas raramente explicam o colapso por inteiro. A empresa que desenvolve sustentabilidade real é aquela cuja estrutura absorve os impactos externos, em vez de ser determinada por eles.
Olhar para os sinais de desordem não é burocracia. É a diferença entre uma empresa que apenas fatura e uma empresa que se sustenta. E é exatamente nesse ponto — antes que o vidro quebrado vire um problema estrutural irreversível — que a atuação jurídica preventiva se torna, mais do que um serviço, um ativo estratégico do negócio.
Referências
IBGE - https://www.ibge.gov.br/estatisticas/economicas/servicos/22649-demografia-das-empresas-e-estatisticas-de-empreendedorismo.html
Academia de Executivos - https://academiadeexecutivos.com/seis-a-cada-10-empresas-nao-sobrevivem-apos-5-anosno-brasil-diz-ibge/
Monitor Mercantil - https://www.contadores.cnt.br/noticias/empresariais/2026/06/15/alta-mortalidade-de-empresas-no-brasil-vai-alem-instabilidade-economica.html
Wikipédia - https://pt.wikipedia.org/wiki/Teoria_das_janelas_quebradas
Eventos do mês: Workshop Reforma Tributária e IA na PráticaNo dia 07 de julho, a Pinheiro Filho Sociedade de Advogados esteve presente no WorkShop "Reforma Tributária e IA na Prática", realizado no Vito Fogo, em Teresina-PI, com a participação da Dra. Caroline Fortes representando o escritório.
O evento, promovido por FOCO Gestão Empresarial, Sienge Plataforma, Mapah e CUB, com apoio do SINDUSCON-PI, reuniu diretores, gerentes e lideranças empresariais para discutir os impactos práticos da Reforma Tributária e o papel crescente da Inteligência Artificial na gestão e na competitividade dos negócios.
Rodney Guardia, sócio da Mapah — empresa nacional de contabilidade com forte atuação no setor de construção civil —, apresentou uma análise técnica sobre os efeitos da Reforma para incorporadoras, destacando como decisões na cadeia de fornecedores impactam diretamente a carga tributária final do empreendimento. Além disso, Leonardo Gasparin, CEO da CUB e cofundador da Kunumi (startup de Inteligência Artificial adquirida pelo Bradesco), trouxe reflexões sobre aplicações de IA na gestão de negócios e no ganho de eficiência operacional. Por fim, Johhanes Costa, CEO da FOCO Gestão Empresarial e TI, discorreu sobre estratégias práticas de adaptação das empresas ao novo cenário tributário, unindo tecnologia e gestão como caminhos de competitividade.
A presença no workshop contribuiu para ampliar a compreensão sobre os efeitos práticos da Reforma Tributária e sobre as possibilidades de aplicação da Inteligência Artificial na gestão empresarial. As discussões apresentadas são especialmente relevantes para o setor imobiliário e da construção civil, que deverá avaliar com atenção os impactos tributários ao longo da cadeia de fornecedores e incorporar novas ferramentas de gestão ao processo de tomada de decisão.
Conheça a nossa equipe
Dra. Caroline FortesCarinhosamente chamada de Carol, a Dra. Caroline Fortes é daquelas pessoas que tornam a rotina mais leve apenas por estarem presentes. Se a nossa equipe fosse o universo de Divertidamente, ela certamente representaria a Alegria, embora, entre uma demanda e outra, a Ansiedade também tente reivindicar seu espaço. Ela diz que não é ansiosa, mas nós conhecemos bem sua agilidade, sua inquietação e sua vontade de resolver tudo o quanto antes.
Uma das suas características mais marcantes é a disposição para enfrentar desafios. Pode ser uma tarefa nova, um assunto desconhecido ou algo que nunca tenha feito antes: ao receber uma missão, ela pesquisa, aprende, pergunta e encontra uma forma de realizá-la. Sua dedicação demonstra que competência não é apenas saber todas as respostas, mas também ter iniciativa e comprometimento para buscá-las.
Amável, amiga e prestativa, Carol possui um cuidado genuíno com quem está ao seu redor. Sua maior alegria está na família, espaço em que concentra grande parte do seu amor, carinho e apreço. Esse mesmo afeto também aparece nos pequenos gestos do cotidiano do escritório.
Com ela, dificilmente falta alguma coisa. Em uma semana, surge um hidratante novo para cuidar das mãos da equipe; em outra, um massageador de costas para aliviar a tensão da rotina. E, quando ninguém espera, aparece até um pote de mostarda para complementar os lanches. Dra. Carol tem esse talento especial de perceber necessidades que nem sabíamos que tínhamos.
Sempre muito bem vestida, com produções que refletem sua personalidade marcante, ela ainda carrega como assinatura os cabelos cor de fogo, que combinam perfeitamente com suas vestes e com a energia que leva para todos os ambientes.
Ter a Dra. Caroline em nossa equipe é contar com uma profissional dedicada, uma amiga presente e uma pessoa que transforma cuidado em atitude. Carol é alegria, iniciativa e acolhimento, tudo isso acompanhado, é claro, de muito estilo e de uma bolsa preparada para qualquer necessidade.
Julho foi um mês de reflexão sobre os desafios que surgem quando inovação, gestão empresarial e segurança jurídica caminham juntas. Nesta edição, discutimos a tokenização imobiliária, uma alternativa promissora para captação de recursos e diversificação de investimentos, mas que ainda exige cautela, clareza contratual e respeito às regras do sistema registral brasileiro. A tecnologia pode modernizar operações, mas não substitui os instrumentos jurídicos necessários para garantir segurança às empresas e aos investidores.
Também abordamos o efeito das chamadas “janelas quebradas” no Direito Empresarial, mostrando como pequenas negligências — como a confusão patrimonial, a ausência de acordo entre sócios e o crescimento sem reestruturação jurídica — podem se transformar em problemas capazes de comprometer a continuidade de um negócio. Mais do que corrigir crises, a atuação jurídica preventiva permite identificar fragilidades, fortalecer estruturas e preparar a empresa para crescer com maior organização e sustentabilidade.
Ao longo do mês, a Pinheiro Filho Sociedade de Advogados também esteve presente no workshop “Reforma Tributária e IA na Prática”, acompanhando debates sobre os impactos do novo sistema tributário no setor imobiliário e sobre o uso da Inteligência Artificial na gestão empresarial.
Notas do editorial
Julho costuma chegar com um convite silencioso à pausa. Já percorremos metade do ano, algumas metas avançaram, outras precisaram ser revistas e muitos planos ganharam novos contornos ao longo do caminho. Para quem empreende, esse é um bom momento para olhar para dentro do negócio, avaliar decisões e compreender se a direção escolhida ainda faz sentido.
Sabemos que a rotina empresarial raramente permite grandes interrupções. Entre demandas urgentes, responsabilidades, equipes e decisões que não podem esperar, é fácil seguir apenas reagindo ao que aparece. No entanto, crescer com segurança também exige momentos de análise, organização e planejamento. Nem toda mudança precisa ser imediata, mas toda decisão importante merece ser consciente.
Por isso, queremos aproveitar esta edição para reforçar algo que orienta a nossa atuação: bons negócios são construídos com proximidade, estratégia e confiança. Seguimos ao lado de empresários que acreditam no desenvolvimento de suas empresas e entendem que prevenir riscos, organizar caminhos e buscar orientação também fazem parte do crescimento. Que os próximos meses sejam de escolhas mais seguras, relações fortalecidas e novos passos dados com propósito.